اكتساب الجنسية التركية عن طريق شراء العقار: الشروط، الإجراءات، المزايا

المقدّمة

تجذب تركيا انتباه المستثمرين الأجانب بموقعها الاستراتيجي وإمكاناتها الاستثمارية وجاذبيتها السياحية وفرصها العقارية ذات التكلفة المناسبة. ومن عناصر هذه الجاذبية إمكانية الحصول على الجنسية التركية مقابل الاستثمار في العقار. هذا المسار يمنح كثيرين فرصة استثمارية وأيضاً ضماناً طويل الأمد.

في هذه المقالة نتناول بصورة شاملة موضوع شراء العقار في تركيا واكتساب الجنسية التركية—من الإطار القانوني والإجراءات إلى الخطوات العملية والمخاطر الواجب الانتباه لها.

1- الأساس القانوني والإطار التنظيمي

القوانين واللوائح الأساسية

• القانون رقم 5901 بشأن جنسية الجمهورية التركية ولائحته التنفيذية يحددان القواعد الرئيسية لاكتساب الجنسية عن طريق الاستثمار.
• تم توسيع نطاق منح الجنسية مقابل الاستثمار بموجب القرار الرئاسي المؤرخ 18 سبتمبر/أيلول 2018.
• تختص وزارة البيئة والتعمير وتغيّر المناخ والمديرية العامة للسجل العقاري والمساحة وسائر الجهات المختصة بإصدار شهادة المطابقة والتحقق من استيفاء العقار للشروط القانونية.
• بموجب تعديل عام 2022 أُزيلت عبارة «ما يعادلها بالليرة التركية» من اللائحة وأصبح احتساب مبلغ الاستثمار إلزامياً بالعملة الأجنبية.

التنظيمات السابقة والتغيّرات

شهد هذا المجال تعديلات عدّة؛ لذلك يكتسب تاريخ الاستثمار أهمية لمعرفة القواعد الواجبة التطبيق:

• بين 12 يناير/كانون الثاني 2017 و18 سبتمبر/أيلول 2018 كان الحد الأدنى للاستثمار 1,000,000 دولار أمريكي.
• اعتباراً من 19 سبتمبر/أيلول 2018 أصبح الحد الأدنى 400,000 دولار أمريكي (أو ما يعادله بالعملة الأجنبية).
• نتيجة هذه التعديلات قد تخضع العقارات المشتراة بموجب القواعد السابقة لتقييم منفصل.

2- الشروط والمتطلبات

لا بد من استيفاء مجموعة من الشروط الاستثمارية والإدارية والقانونية للتقدّم بطلب الحصول على الجنسية التركية عن طريق شراء العقار.

2.1 الشروط الاستثمارية

يجب استيفاء واحد على الأقل من الشروط الآتية (وخاصة شرط العقار):

• شراء عقار واحد أو أكثر بقيمة إجمالية لا تقل عن 400,000 دولار أمريكي (ويشمل ذلك سند الملكية الطبقية/حق الارتفاق – kat mülkiyeti / kat irtifakı).
• قيد قيدٍ تقييدي في السجل العقاري يفيد بأن العقار لا يجوز بيعه أو نقله أو شطبه لمدة ثلاث سنوات.
• الحصول على شهادة المطابقة التي تثبت استيفاء العقار لمتطلبات القانون والتقييم.
• تقديم تقرير تقييم عقاري صادر عن شركة تقييم مرخّصة من هيئة أسواق رأس المال (SPK).
• إبراز شهادة شراء العملة الأجنبية التي تؤكد بيع العملة الأجنبية المستخدمة في ثمن العقار لـالبنك المركزي للجمهورية التركية عبر بنك تركي.
• عدم وجود سجل جنائي أو أي حالة تشكّل خطراً على النظام العام أو الأمن.
• إمكانية التقدّم مع الزوج/الزوجة والأبناء دون 18 عاماً ضمن ملف واحد.

2.2 الإجراءات الإدارية والقانونية

استيفاء الشروط الاستثمارية لا يعني منح الجنسية تلقائياً. ويجب إتمام الخطوات الآتية بدقة:

• قيد المانع في السجل العقاري: تسجيل قيد يمنع بيع العقار لمدة ثلاث سنوات.
• شهادة المطابقة: تصدرها وزارة البيئة والتعمير (أو المديرية الإقليمية) بعد التحقق من الشروط.
• مدة صلاحية تقرير التقييم: عادةً 3 أشهر، ويجب إنجاز إجراءات التقديم ضمن هذه المدة.
• الوثائق المطلوبة: صور جواز السفر، ترجمات موثّقة لدى الكاتب بالعدل (لغير الأبجدية اللاتينية)، وكالة إن وُجدت، قيود الأحوال المدنية الموسّعة، وغيرها.
• إجراء البيع الرسمي: يجب تنظيم عقد البيع على شكل صكّ رسمي لدى مديرية السجل العقاري؛ وإلا فلا أثر قانوني له.
• مراجعة الأمن العام: قد يُرفض الطلب إذا تبيّن وجود ما يمس أمن الدولة أو النظام العام.
• مرحلة طلب الجنسية: بعد نيل شهادة المطابقة يُقدَّم الطلب إلى المديرية العامة لشؤون النفوس والجنسية، والقرار النهائي يعود إلى رئيس الجمهورية.

3- خطوات تقديم الطلب (مسار عملي)

1. دراسة أولية/جدوى: اختيار المدينة/المنطقة، تحديد مبلغ الاستثمار، تقييم المخاطر.
2. الحصول على رقم ضريبي للمستثمر الأجنبي.
3. اختيار العقار وإبرام العقد: تحديد العقار وإعداد عقد البيع أو العقد الابتدائي.
4. الحصول على تقرير التقييم من شركة مرخّصة لدى SPK.
5. عملية صرف العملة: بيع العملة الأجنبية للبنك المركزي عبر بنك تركي والحصول على الشهادة.
6. نقل الملكية في السجل العقاري بصك رسمي.
7. تسجيل قيد عدم التصرف لمدة 3 سنوات.
8. طلب شهادة المطابقة من الجهة المختصة.
9. تقديم طلب الجنسية لدى المديرية العامة لشؤون النفوس والجنسية.
10. التقييم والقرار: فحص استكمال الشروط والجوانب الأمنية؛ وفي حال الموافقة تُمنح الجنسية.

تستغرق الإجراءات عادةً من 6 إلى 12 شهراً تبعاً لاكتمال الملف وحجم عمل الدوائر المختصة والالتزام بالإجراءات.

4- المزايا والمخاطر وما ينبغي مراعاته

4.1 المزايا

• فرصة مباشرة لاكتساب الجنسية: أسرع من مسارات الإقامة طويلة الأمد.
• شمول الأسرة: يمكن للزوج/الزوجة والأبناء القاصرين التقدّم مع المستثمر.
• الجنسية المزدوجة: يجيزها القانون التركي (مع مراعاة قوانين بلد الأصل).
• أصل ملموس: العقار يحافظ على قيمته وقد يدر دخلاً إيجارياً ويحقق نمواً.
• حق الإقامة والعمل في تركيا.
• مزايا جواز السفر التركي: دخول بلا تأشيرة أو بتأشيرة عند الوصول إلى أكثر من 110 دول.
• إمكان عائد طويل الأمد من الاستثمار العقاري.

4.2 المخاطر/السلبيات

• مخاطر السوق: احتمال انخفاض أسعار العقارات.
• مخاطر سعر الصرف: تقلبات العملات الأجنبية.
• تعقيد إداري وقانوني: تعدد الإجراءات والمستندات والتصاريح.
• احتمال الرفض: إذا لم تُستوفَ الشروط بشكل كامل.
• قيد الثلاث سنوات على التصرف: يحدّ من السيولة.
• الالتزامات الضريبية: كضريبة العقار، وضريبة الدخل من الإيجار، وضريبة أرباح رأس المال.
• فروقات التقييم: وجوب اتساق سعر الشراء مع القيمة الواردة في تقرير التقييم.

4.3 نقاط مهمّة

• القيمة المصرّح بها مقابل الفعلية: يجب أن تعكس القيمة المدوّنة في السجل العقاري المبلغ الحقيقي التزاماً بالضرائب والقانون.
• المناطق العسكرية/الاستراتيجية: قد تُقيَّد فيها تملّكات الأجانب.
• التجزئة/الضم (Ifraz/Tevhit): قد تطرأ عليها قيود تخطيطية.
• رخصة الإشغال (İskan): يُفضَّل العقار ذو سند الملكية الطبقية ورخصة الإشغال.
• صلاحية الوثائق: ينبغي ألا تنقضي مدة صلاحية التقارير والشهادات عند التقديم.

5- مبلغ الاستثمار وشهادة شراء العملة الأجنبية

يجب على المستثمر الأجنبي شراء عقار بقيمة لا تقل عن 400,000 دولار أمريكي للانضمام إلى برنامج الجنسية.
ويُثبت ذلك بـشهادة شراء العملة الأجنبية الصادرة عن بنك تركي، والتي تفيد بأن العملة المستخدمة في الثمن بيعت لـالبنك المركزي التركي.

تنبيه: يجب تحويل الثمن مباشرة من حساب مصرفي خارجي باسم المستثمر. لا تُقبل المدفوعات النقدية أو التحويلات عبر أطراف ثالثة.

6- مدة إنجاز المعاملة (خريطة زمنية)

1. اختيار العقار وتقرير التقييم: 1–2 أسبوع
2. نقل الملكية وعمليات صرف العملة: أسبوع واحد
3. طلب شهادة المطابقة: 3–4 أسابيع
4. طلب الجنسية (النفوس والجنسية): 3–6 أشهر
5. الموافقة الرئاسية وتسجيل الهوية: 1–2 شهر

إجمالاً، ومع اكتمال المستندات، تُنجز العملية خلال 6 إلى 12 شهراً عادةً.

7- الالتزامات الضريبية والأعباء المالية

قد يتحمّل المستثمر، وفقاً لنوع العقار، ضريبة عقار وضريبة دخل على الإيجار وضريبة أرباح رأسمالية.
وبما أن لدى تركيا العديد من اتفاقيات منع الازدواج الضريبي، فعادةً لا يُدفع الضريبة مرّتين على الدخل ذاته.
عند بيع العقار بعد مرور خمس سنوات لا تُستوفى ضريبة أرباح رأس المال.

8- مَن من أفراد الأسرة يمكنه الحصول على الجنسية؟

يمكن للزوج/الزوجة والأبناء دون 18 عاماً التقدّم مع المستثمر.
وإذا بلغ الابن 18 عاماً لكنه معالٌ لأسباب صحية أو احتياجات رعاية خاصة، فيمكن ضمّه عند تقديم ما يثبت ذلك.
بعد منح الجنسية يمكن لجميع أفراد الأسرة استخراج البطاقة الشخصية التركية والتقدّم إلى جواز السفر في الوقت نفسه.

9- شرط عدم بيع العقار (قاعدة الثلاث سنوات)

لا يجوز للمستثمر بيع العقار المُقتنى لغرض الجنسية لمدة لا تقل عن ثلاث سنوات.
ويُثبَّت هذا الشرط رسمياً في السجل العقاري.
وفي حال البيع قبل انقضاء المدة قد يُصار إلى إلغاء الجنسية الممنوحة.

10- لمحات محلية عن بعض المدن (دليل مختصر للمستثمر)

إسطنبول

تُعدّ إسطنبول السوق العقارية الأكثر ديناميكية والخيار الأوّل لكثير من الأجانب الساعين إلى الجنسية عبر الاستثمار.
وحتى عام 2025 يبلغ الحد الأدنى لقيمة العقار 400,000 دولار أمريكي.
تبرز أحياء باشاك شهير، بيليك دوزو، ساريير، أوسكودار، وكاديكوي من حيث العائد والاستقرار الإداري.
تُنجز معظم المعاملات عبر المديرية الإقليمية للسجل العقاري في إسطنبول، ويستغرق المسار عادةً 6–8 أشهر.

أنطاليا

بفضل مناخها وسياحتها تحظى أنطاليا بشعبية لدى المستثمرين من روسيا وإيران والشرق الأوسط.
غالباً ما تسير الإجراءات فيها أسرع بسبب انخفاض الضغط الإداري.
تستوفي مناطق ألانيا، قونية ألتي، لارا، وكيبيز معايير المطابقة بسهولة نسبية.
ينبغي التأكد من أن العقار ليس ضمن منطقة عسكرية/مقيّدة وأن تقرير التقييم يثبت بوضوح بلوغ 400,000 دولار أمريكي على الأقل.

أنقرة

توفر العاصمة سوقاً أكثر استقراراً وأماناً للمستثمرين.
تجري إجراءات التسجيل والتحقّق تحت إشراف صارم، ما يمنح موثوقية أعلى في مرحلة المطابقة.
من المناطق المفضّلة تشانكايا، إيتيمسغوت، يني محلة، وإنجك.
وتُعدّ أنقرة مناسبة للعائلات الراغبة بالإقامة الدائمة بعد الحصول على الجنسية.

الخاتمة

إن الحصول على الجنسية التركية عبر الاستثمار العقاري ليس مجرد فرصة اقتصادية، بل هو أيضاً استراتيجية حياة طويلة الأمد.
سواء كان ذلك شقة في قلب إسطنبول أو منزلاً بإطلالة بحرية في أنطاليا أو عقاراً مرموقاً في أنقرة، فإن الإدارة القانونية السليمة والشفافة هي الأساس.

وبالنظر إلى تعدد الإجراءات القانونية، فمن الضروري أن يتولى المسار محامٍ ذو خبرة.
نحن نقدّم مرافقة مكتوبة لعملائنا في كل مرحلة، مع توثيق العلاقة بعقدٍ واضح.
وتجري جميع المدفوعات عبر القنوات المصرفية، بما يضمن الشفافية والاحتراف.

ولأن تملّك الأجانب للعقار وإجراءات الجنسية مجالان قانونيان مختلفان، فإننا ننصح بشدّة بعدم الدفع نقداً وبعدم المضيّ دون عقد، ومن مصلحة المستثمر دائماً العمل مع محامٍ مؤهل يشرف على العملية من البداية حتى النهاية.